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散酒招商加盟店面租赁注意事项

由于散酒招商加盟行业的火热,许多人已开始加入散酒代理行业,但是更多的人已经开始开设零散的白酒店。对于许多散酒招商加盟的经理来说,租用店铺经营者需要注意许多问题。百年御泉已对散白酒的店面租赁进行了整理。


一、什么是商铺租赁合同


商铺租赁合同,是指出租房与承租方就商铺租赁所达成的书面合同,围绕着商铺使用权所形成民事租赁关系。投资的客户无需买断商铺产权,只需签订一定时间的租赁合同,并交纳一定的押金作为履约保证;如在租赁期限内允许转租,投资客户方可享有完整的转租权、收益权。


二、商铺租赁合同应该注意哪些问题


1、调查商铺的产权


承租商铺之前,应当去该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:


(1)、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照,以及非法使用房屋的风险。


(2)、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。


(3)、房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。

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2、免租装修期


商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。


3、租赁保证金


俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用,另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”,如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。


4、租赁登记


租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的效力主要包括以下内容:


(1)、登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;


(2)、经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。


因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。

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5、转租问题


商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形,这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式:“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指上手租赁关系,新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。


6、买卖与租赁


许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出售了怎么办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:


(1)、出租人在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益。


(2)、即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承当租赁合同中的违约责任。 


在散酒招商加盟店面的租赁过程中,必须谨慎对待分店。在商店租赁行业中,在借入和转租时赚取部分转租费几乎是一个公开的秘密。因此,刚开业的人在转租别人的商店时必须格外小心。在转租过程中,必须注意一些陷阱。首先,由于转租房屋遇到道路拆除项目,因此它们无法继续进行。我只想通过转租来收回一些初期投资。因此,在寻找商店的过程中,您必须首先去附近的商店仔细询问。最好咨询规划,住房管理,工商部门,因为如果要拆除一个地方,将首先通知当地的工商办公室。第二,原来的商店在排污和防火方面存在问题,并已被有关部门要求停止营业。但是承租人不了解内部情况。支付了转租费后,我发现商店根本无法开业。在这种情况下,它经常出现在居民楼中。



此外,散酒招商加盟在处理多个分租的点时,我们必须非常小心。 “瘫痪的酒店不好,但风水不好。”这家商店已经转移了很多次,但实际上很难做好。有时,这家商店似乎具有许多特征,并且位置优越,但也存在一些难以发现的隐患。例如,尽管它位于市中心并且交通繁忙,但附近却有许多商业建筑。但是,也可能存在诸如停车不便和出入不便的问题,这可能导致管理不善。


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